Ставка (или коэффициент) капитализации представляет собой очень важный показатель, используемый в оценке рыночной стоимости недвижимости, поскольку он выражает тот уровень доходности, который может соответствовать имеющимся у объекта оценки характеристикам.
Так, в рамках доходного подхода, после определения чистой величины дохода, приходящегося в единицу времени на объект, обязательно рассчитывается коэффициент капитализации объекта. И, затем, в результате деления дохода на этот показатель, оценщик и получает рыночную стоимость объекта недвижимости.
Вопрос определения ставки капитализации интересен с той точки зрения, что на сегодняшний день существуют различные подходы к ее расчету. В этой связи следует понять, есть ли среди существующих подходов такие, которые позволяют рассчитывать этот показатель с большей/меньшей точностью и, соответственно выделить некоторые их преимущества и недостатки.
Для этого, рассмотрим два основных подхода расчета ставки капитализации, которые используются оценщиками для оценки коммерческой недвижимости: метод рыночной экстракции и метод кумулятивного построения.
Первый метод предполагает расчет ставки на основании рыночных данных о потенциальном доходе на сопоставимые объекты и их стоимости. В частности, при делении первой величины на вторую и получается искомый коэффициент.
Второй же метод предполагает суммирование ставки дохода, соответствующей вложениям безрискового характера в альтернативный оцениваемой недвижимости объект и всевозможных рисков.
Надо сказать, что у каждого из этих методов есть свои недостатки и преимущества.
Так, например, если говорить о первом методе, то во-первых, весьма проблемным является получение данных о чистом доходе от эксплуатации объекта недвижимости, ведь рынок, как правило дает данные только о доходах (без учета расходной части). Во-вторых, применение этого метода в оценке коммерческой недвижимости означает в той или иной степени связь доходного и сравнительного подходов, поскольку для расчета ставки капитализации вполне могут быть выбраны те же аналоги, что и для расчета стоимости сравнительным подходом. В таком случае независимость доходного подхода от сравнительного будет утеряна. В третьих, ставка капитализации для коммерческой недвижимости должна отражать прогнозируемую доходность, а те показатели, которые определяются при применении данного метода, отражают лишь ее текущее значение. А это формирует некоторую погрешность в расчетах.
Метод кумулятивного построения также содержит в себе риск возникновения погрешности, поскольку оценщики самым различным образом ( не всегда логически корректным) определяют безрисковую ставку. Кроме того, в стране, в которой рыночные показатели рисков трудно исследуются, не публикуются, а если и каким-то образом раскрываются официально, то скорее занижены, чем реальны, найти инструмент для достоверного определения уровня риска довольно трудно. Тем более в рамках оценочного образования. Безусловно, есть некие рыночные ориентиры ставок капитализации для различных групп объектов, но они все же представляют собой некие усредненные величины. А это еще раз подтверждает то, что данный метод не следует рассматривать как исключительно достоверный.
Из всего приведенного можно сделать вывод, что для каждого из сегментов рынка коммерческой недвижимости, для каждого конкретного объекта важно индивидуально подходить к выбору метода определения ставки капитализации. Наличие открытой информации об исходных ставках дохода, рыночных стоимостях аналогичных объектов, рыночных рисках важно тщательно исследовать на предмет полноты и достоверности, поскольку даже погрешность в 1% может повлечь за собой изменение стоимости объекта на десятки и сотни тысяч.